Même appartement, même locataire, même loyer. Pourtant, selon que vous louez vide ou meublé, et selon le régime choisi, le montant qui reste sur votre compte en fin d’année peut passer du simple au double. Voire davantage. Voici la comparaison chiffrée, puis les règles qui l’expliquent.
Le même loyer, quatre régimes : ce qui reste dans votre poche
Prenons un bien loué 1 000 € par mois, soit 12 000 € de recettes annuelles. Le propriétaire paie 5 350 € de charges : 1 200 € de taxe foncière, 250 € d’assurance, 900 € de frais de gestion et de copropriété non récupérables, 3 000 € d’intérêts d’emprunt. Son foyer est dans une tranche marginale d’imposition de 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux sur le résultat.
Pour la version meublée, on ajoute 400 € de frais de comptabilité au réel. Le bien vaut 200 000 €, dont 15 % de terrain, et le mobilier 8 000 €. Le calcul se fait avant remboursement du capital de l’emprunt.
| Régime | Base imposable | Impôt + prélèvements sociaux | Net conservé |
|---|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 8 400 € | 3 965 € | 2 685 € |
| Location nue, régime réel foncier | 6 650 € | 3 139 € | 3 511 € |
| Location meublée, micro-BIC | 6 000 € | 2 832 € | 3 818 € |
| Location meublée, régime réel BIC (LMNP) | 0 € | 0 € | 6 250 € |
L’écart est net. Le micro-foncier laisse 2 685 €, le LMNP au réel en laisse 6 250 €. Dans cet exemple, c’est l’amortissement du bien et du mobilier qui efface l’impôt, là où la location nue ne permet qu’une déduction des charges payées.
0 € d’impôt : le chiffre qui mérite une relecture
Ce résultat est un ordre de grandeur, avec un amortissement simplifié (environ 5 700 € par an pour le bâti, 1 000 € pour le mobilier). Il varie selon le prix du bien, la part de terrain et la répartition par composants. Et l’amortissement ne reste pas gratuit : depuis 2025, il est réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente d’un LMNP.
Location nue ou meublée : deux catégories fiscales distinctes
La location nue relève des revenus fonciers, et le vote sur l’impôt des loyers vides concerne directement cette catégorie. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même pour un particulier qui loue un seul studio. Cette différence de catégorie explique à elle seule l’écart entre les abattements, les charges déductibles et les déclarations à remplir.
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, le locataire doit pouvoir y vivre avec ses seuls effets personnels. Le décret impose notamment une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur, de la vaisselle, une table, des sièges, des rangements et un luminaire. Un seul élément manquant peut faire requalifier le bail, et donc le régime fiscal.
Location nue : micro-foncier ou régime réel
Le micro-foncier s’applique de plein droit quand vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % : vous êtes taxé sur 70 % des loyers, sans rien justifier. C’est le régime de la tranquillité, mais il ignore vos charges réelles.
Le régime réel foncier prend le relais au-delà de 15 000 €, ou sur option. Vous déclarez sur la déclaration 2044 vos loyers, puis vous déduisez taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d’entretien et d’amélioration, et intérêts d’emprunt. Il devient intéressant dès que ces charges dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent en début de crédit ou lors de travaux.
Son vrai atout, c’est le déficit foncier. Hors intérêts d’emprunt, la part du déficit venant des charges s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an, avec des règles renforcées pour certains travaux de rénovation énergétique. L’excédent se reporte pendant dix ans sur vos revenus fonciers. En contrepartie, vous devez conserver le bien loué au moins trois ans après l’imputation.
Location meublée : micro-BIC ou régime réel
En location meublée longue durée, le micro-BIC est accessible jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles. L’abattement forfaitaire est de 50 %, bien plus généreux que les 30 % du foncier. Pour les meublés de tourisme, les seuils et abattements ont été resserrés depuis 2025, avec des règles différentes selon que le logement est classé ou non : vérifiez les chiffres de votre situation avant de déclarer.
Le régime réel BIC repose sur une vraie comptabilité : bilan, compte de résultat, liasse fiscale, puis report du résultat sur la déclaration 2042-C-PRO. Vous déduisez les charges et vous amortissez le bien (hors terrain), le mobilier et parfois les travaux. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent est reporté sur les bénéfices meublés des années suivantes, pendant dix ans.
Le réel est obligatoire au-delà du plafond de recettes, mais on peut aussi y accéder par option pour le régime réel. Cette option vaut pour un an et se reconduit tacitement. Prévoyez des frais de comptable, souvent de quelques centaines d’euros par an, et la CFE, souvent minimale, voire nulle sous un certain niveau de recettes.
LMNP ou LMP : l’impact sur les cotisations sociales
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui de la grande majorité des particuliers. Vous basculez en loueur meublé professionnel (LMP) quand vos recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent vos autres revenus professionnels du foyer, avec une inscription au registre du commerce.
Le LMP change la donne sur deux points. Les cotisations sociales de travailleur indépendant s’appliquent sur le résultat, ce qui peut peser lourd. En revanche, le déficit devient imputable sur le revenu global, ce qui séduit surtout les investisseurs aux revenus élevés. Pour la plupart des propriétaires, rester en LMNP évite ce surcoût.
Comparer le net conservé et choisir, puis basculer
La bonne méthode consiste à simuler votre net conservé sur plusieurs années, pas seulement sur la première. Un bien loué nu avec de gros travaux peut battre le meublé l’année où le déficit foncier réduit votre impôt sur le revenu. À l’inverse, un meublé bien amorti donne souvent le meilleur résultat pendant de longues années.
Le choix dépend de quelques critères :
- le niveau de vos charges réelles par rapport aux loyers ;
- votre tranche marginale d’imposition ;
- le montant de vos recettes par rapport aux plafonds ;
- votre appétit pour la comptabilité et ses frais ;
- votre projet de revente (plus-value immobilière, IFI si votre patrimoine est concerné).
Changer de régime est possible, mais pas à tout moment. Le micro bascule vers le réel par option déclarée dans les délais de la déclaration de revenus. Le retour vers le micro demande de respecter la durée de l’option, puis de la dénoncer. Passer de la nue au meublé, lui, implique de respecter les conditions de la location meublée (mobilier, bail adapté) et de déclarer le début d’activité.
Avant de vous engager, refaites le calcul avec vos propres chiffres et les plafonds en vigueur en 2026. Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut valider la simulation, surtout si votre bien est déjà financé ou si vous envisagez une revente à moyen terme.
