Vous louez un appartement vide et vous déclarez vos loyers en micro-foncier ? Les députés de la commission des finances viennent d’ouvrir une porte qui pourrait alléger votre facture. Mais attention : rien n’est encore acquis, et mieux vaut ne pas compter dessus trop tôt.
Le jeudi 8 octobre, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté un amendement qui relèverait l’abattement forfaitaire du micro-foncier de 30 % à 50 %. Le plafond de 15 000 € de loyers bruts par an ne bouge pas. Ce n’est pas la loi : l’abattement reste à 30 % tant que le budget n’est pas promulgué.
Que change le vote du 8 octobre pour un logement loué vide ?
Le micro-foncier est la formule simplifiée pour déclarer les loyers d’un logement loué vide. Le fisc retire un pourcentage forfaitaire de vos loyers pour couvrir les frais d’entretien, d’assurance ou de gestion. Vous n’avez aucune facture à justifier.
Aujourd’hui, cet abattement est de 30 % : 70 % de vos loyers sont donc imposés. Avec l’amendement, seule la moitié le serait. La part imposée reculerait de 20 points, à loyers identiques.
L’amendement, déposé par le groupe Socialistes, vise le projet de loi de finances 2027. Le gain serait automatique si le texte était définitivement voté. L’administration applique l’abattement à partir du montant brut que vous reportez sur votre déclaration de revenus, et les bailleurs déjà en micro-foncier n’auraient aucune démarche supplémentaire.
Combien un bailleur à 750 € par mois économiserait-il ?
Prenons Bernard, qui loue un appartement vide 750 € par mois, soit 9 000 € de loyers bruts par an. Il est sous le plafond de 15 000 €, donc au micro-foncier. Son revenu imposable dépend uniquement du taux de l’abattement.
Avec 30 %, 6 300 € de revenus fonciers sont imposés (9 000 € moins 2 700 €). Avec 50 %, il n’en reste que 4 500 € (9 000 € moins 4 500 €). La base imposable baisserait donc de 1 800 €.
Ces 1 800 € échapperaient à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, qui restent fixés à 17,2 % sur les revenus fonciers. Soit 309,60 € de prélèvements en moins dans tous les cas. Le reste dépend de la tranche marginale d’imposition du foyer.
| Situation du foyer | Baisse d’impôt | Prélèvements sociaux | Économie annuelle |
|---|---|---|---|
| Tranche à 30 % | 540 € | 309,60 € | 849,60 € |
| Tranche à 11 % | 198 € | 309,60 € | 507,60 € |
| Foyer non imposable | 0 € | 309,60 € | 309,60 € |
Le chiffre de 849,60 € par an ne vaut donc que pour la tranche à 30 %. Dans les tranches à 41 % et 45 %, plus rares, l’économie serait plus forte encore.
Ce n’est pas encore la loi : le calendrier à suivre
Ce vote reste un vote de commission. La séance publique, qui s’ouvre le mardi 13 octobre, repart du texte du gouvernement. La mesure devra donc y être déposée de nouveau, puis votée par les députés, avant de passer devant le Sénat.
Un amendement adopté en commission n’est pas une économie acquise
Tant que la loi de finances n’est pas promulguée, vous restez à 30 % d’abattement. Il faut compter avec trois étapes : la séance publique, le Sénat, puis la promulgation.
L’amendement ne fixe pas de date propre. Dans le projet de loi de finances, les mesures fiscales de ce type s’appliquent au 31 décembre 2026 pour l’impôt sur le revenu, sauf disposition contraire. En l’état, l’abattement de 50 % porterait donc sur les loyers de 2026, déclarés au printemps 2027. Cela reste conditionné au vote final.
Qui est concerné, et qui reste exclu ?
Le micro-foncier s’applique de plein droit aux propriétaires en location nue, dans la limite de 15 000 € de loyers bruts annuels pour l’ensemble du foyer fiscal. Seule la déclaration des revenus serait touchée. Les règles du bail ou l’encadrement des hausses de loyer ne changent pas.
Plusieurs profils resteraient en dehors de la mesure :
- les bailleurs qui dépassent 15 000 € de loyers bruts par an, qui restent au régime réel ;
- les propriétaires de monuments historiques ou de biens en nue-propriété donnés en location ;
- ceux qui déduisent un amortissement (Robien ou Borloo neuf, par exemple) ou qui demandent la réduction d’impôt Loc’Avantages ;
- les détenteurs de parts de société immobilière qui ne possèdent aucun immeuble en direct.
Un mot sur la location meublée : elle relève d’un autre régime, le micro-BIC, que cet amendement ne modifie pas. En France, le vide et le meublé sont taxés différemment, et ce vote ne touche que le premier.
Que faire d’ici l’adoption définitive ?
La seule démarche utile aujourd’hui consiste à préparer vos chiffres, sans rien changer à votre déclaration. Rassemblez le total de vos loyers bruts encaissés en 2026 (charges récupérables exclues), votre tranche d’imposition et vos charges réelles.
Ce dernier point mérite attention si vous êtes au régime réel. Vos charges réelles regroupent les intérêts d’emprunt, les travaux et la taxe foncière. Si elles dépassent 50 % de vos loyers, le réel reste plus intéressant que le micro-foncier. Et le choix du réel vous engage pour trois ans.
Le test à faire : vos charges dépassent-elles 50 % des loyers ?
Si oui, le régime réel garde l’avantage, même avec un abattement relevé. Si non, le micro-foncier à 50 % deviendrait nettement plus attractif. Votre taxe foncière, elle, ne change pas avec ce texte, mais si votre logement ancien est en mauvais état, vous pouvez demander une réduction de taxe foncière pour vétusté.
Reste à suivre le parcours du budget : séance publique, Sénat, puis vote final. Si l’abattement de 50 % survit à ces étapes, vous saurez à ce moment-là ce que vous gagnez vraiment, en fonction de votre tranche marginale d’imposition. D’ici là, gardez en tête que l’abattement de 30 % s’applique.
